Наемът за 2 милиона нюйоркчани може да се повиши след гласуване във вторник

Очаква се комисия в Ню Йорк, натоварена с регулирането на наемите за около един милион стабилизирани апартамента, да одобри във вторник най-високото увеличение от почти десетилетие, след като собствениците на имоти казаха, че са притиснати от данъци и нарастващи разходи за гориво и труд.

Очаква се комисията, известна като Съвет за насоки за наем, да одобри увеличения на едногодишните лизингови договори с между 2 до 4 процента и при двугодишните наеми с 4 до 6 процента.

Много наематели се аргументираха за замразяване или връщане на наема, докато наемодателите търсеха още по-високи увеличения, но панелът сигнализира намерението му да подкрепи среден подход на среща миналия месец. Очакваното гласуване ще се проведе на среща в Манхатън във вторник вечерта.

Ню Йорк, който вече е едно от най-скъпите места за живеене в страната, е видял, че разходите за живот се покачват на фона на възстановяването от най-лошата от пандемията. Нарастващата инфлация удари наемателите и собствениците на имоти и ефектът върху способността на последната група да поддържа сградите си беше един от основните фактори, разгледани от борда. Но гласуването също засили опасенията относно недостига на достъпни жилища и устойчивостта на възстановяването на града.

Годишното гласуване винаги е напрегнато и предизвиква интензивни протести и лобиране от застъпници както за наематели, така и за наемодатели. Но тазгодишното гласуване идва, след като десетки хиляди наематели загубиха работата си и се мъчеха да плащат по време на пандемията.

Това е и първото гласуване, което се проведе по време на администрацията на кмета Ерик Адамс, като бордът е готов да подходи към него по различен начин, отколкото при г-н. Предшественикът на Адамс, Бил де Блазио.

Докато Mr. Адамс каза, че е лобирал пред борда да приеме по-ниски увеличения, той също така изрази съчувствие към собствениците на малки имоти, които се нуждаят от доходи от наем, за да компенсират нарастващите разходи, необходими за поддръжка на сгради.

„Надяваме се, че Съветът за наемни насоки, независим борд, ще вземе правилното решение за онези нюйоркчани, които се борят, а след това ще се погрижи и за наемодателите на малки имоти, наемодателите на малки имоти, които също са наистина опустошени от инфлацията“, Г-н. Адамс каза по време на интервю за радиостанция 1010 WINS в понеделник. „И това е много важно, тъй като вземаме това важно решение за жителите на Ню Йорк.“

Г-н. де Блазио се фокусира повече върху намаляването на разходите за наемателите. По време на неговия мандат най-високите годишни увеличения, одобрени от борда, са били 1,5% при едногодишен лизинг и 2,75% при двугодишен лизинг. Инфлацията също беше сравнително ниска по време на неговото управление.

Последният път, когато имаше значително увеличение – 4 процента при едногодишен лизинг и 7,75 процента при двугодишен лизинг – през 2013 година.

След като увеличенията бъдат одобрени във вторник, те ще се прилагат за лизингите, които започват на или след октомври. 1

Системата за стабилизиране на наемите в Ню Йорк, форма на регулиране на наемите, въведена за първи път в края на 60-те години, остава решаващ източник на жилища на достъпни цени.

Средният доход за хората, живеещи в стабилизирани под наем домове, е около 47 000 долара, в сравнение с 62 960 долара в нерегулирани домове, според скорошно проучване на града. Средният месечен наем за стабилизирани под наем апартаменти е 1400 долара, според проучването, в сравнение с 1845 долара за нерегулирани жилища.

А стабилизираните наеми са в рязък контраст с прекомерните цени, наблюдавани през последните месеци в някои части на града: средният наем на апартамент, наскоро нает през май, е 4975 долара на месец, което е 22% увеличение в сравнение с предходната година, според към нов доклад на фирмата за недвижими имоти Дъглас Елиман.

Очакваният резултат във вторник ще бъде удар за наемателите, много от които са сред нюйоркчаните с най-ниски доходи и които се бореха да плащат наема си дори преди пандемията. Защитниците на жилищното строителство лобираха агресивно през последните няколко седмици бордът да обърне курса и да подкрепи замразяването на наемите или връщането им.

На публичното изслушване на комисията миналата седмица в Бронкс повече от 60 от около 70 оратори бяха наематели и защитници на наемателите, които се аргументираха за намаляване на наема или замразяване на наема. Много от говорителите станаха емоционални по време на своите показания, изразявайки безнадеждност пред всяко увеличение и разочарование от лошите условия в домовете им.

62-годишната Ким Статуто от Бронкс каза, че живее в дома си, стабилизиран под наем от почти 30 години, но се бори всеки месец да разпредели парите, които получава от месечни плащания за инвалидност, за да покрие месечния си наем от 1783 долара, заедно с електричество, сметки за храна и лечение.

„Увеличаването на наема ще навреди допълнително на доходите ми“, каза тя.

Увеличенията, които се очаква да бъдат одобрени във вторник, също ще разочароват наемодателите, които казаха, че сградите ще се влошат без допълнителни приходи от наеми, които да компенсират увеличените разходи. Наемодателите казаха, че са притиснати от строги нови закони, приети през 2019 г., които ограничават възможността им да повишават наемите, когато апартаментът е свободен или е модернизиран.

Брайън Лиф, наемодател, който свидетелства на срещата миналата седмица, настоя за увеличение на наема с поне 8 процента и каза, че доходите от наем вече са твърде ниски, за да приведат много жилища до стандартите за живеене. Но той каза, че е “деморализиран” от това, което изглежда е предрешено заключение от името на наемателите, и че “решенията изглежда се основават на това кой крещи най-силно”.

И двамата г-н Адамс и групите на наемодателите се включиха в трудностите, изпитвани от наемодателите на „мама и поп“, когато се аргументираха в полза на увеличението на наема.

Но тъй като съществуващите закони затрудняват определянето кой всъщност притежава дадена сграда, не е ясно колко от собствениците на стабилизирани под наем домове всъщност са собственици на по-малки имоти в сравнение с наемодатели с много по-големи и по-диверсифицирани портфейли.

Един груб анализ, извършен от персоналът на борда през юни 2020 г. предложи че повече от 61 процента от стабилизираните под наем жилища са били собственост на наемодатели, които притежават 10 единици или по-малко.

Но отделен анализ на записите за имоти, публикуван миналата седмица от групата JustFix.nyc, технологична компания, която проследява собствеността върху имотите, предполага точно обратното: повече от 60 процента от стабилизираните под наем жилища са собственост на наемодатели с портфейли от над 1000 единици като цяло. За разлика от тях, около 1% от стабилизираните под наем жилища са собственост на наемодатели, които притежават по-малко от 10 единици като цяло.

„Данните недвусмислено показват, че големите наемодатели притежават по-голямата част от стабилизираните под наем жилища в Ню Йорк“, групата каза миналата седмица.

Теа Кветенадзе допринесли за докладване.